Urbanisme : la fin des banlieues-dortoirs ?

Un immense jaguar aux yeux bleus perçants observe fixement les passants. Qu’on se rassure, le félin est inoffensif : il se tient parmi les nombreux graffitis qui bordent le canal reliant Paris à Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis. Ces fresques spectaculaires sont l’un des symboles de l’effervescence culturelle et artistique de la ville de la petite couronne, et, plus globalement, du renouveau des banlieues nord et est de Paris, considérées naguère comme des banlieues-dortoirs.

Après la Seconde Guerre mondiale, pour répondre à la crise du logement et éradiquer la prolifération des bidonvilles autour de Paris, l’urbanisme des années 1960, influencé par l’architecture moderniste et fonctionnelle de Le Corbusier, a fait sortir de terre, dans les communes proches de la capitale, de grandes barres d’immeubles, afin d’héberger la main-d’œuvre ouvrière, venue d’Espagne, du Portugal, d’Italie, puis du Maghreb.

« Ce qui apparaît aujourd’hui comme quelque chose de régressif, voire de barbare, était alors perçu comme le progrès », explique Benjamin Hecht, urbaniste et sociologue au bureau d’études Repérage Urbain. L’objectif de ce type d’urbanisme était de séparer les zones de travail, de logement, de loisirs et de transports, faisant émerger l’idée de ville-dortoir ou banlieue-dortoir. A contrario, le centre-ville de Paris restait un lieu de vie et de mélange, où coexistaient habitations, commerces, bureaux, cafés, théâtres… soit tous les ingrédients qui font le charme et la complexité d’une ville.

L’IMPULSION DES ARTISTES TRANSFORME LA BANLIEUE-DORTOIR

Mais, progressivement, la donne est en train de changer. « On assiste à un effet de symétrie inversée : la banlieue-dortoir se meut en lieu cool et attractif, alors que Paris devient un lieu ennuyeux, où l’on ne fait que travailler et dormir », analyse Benjamin Hecht.

Prémices de cette évolution : l’arrivée des artistes. Dans les années 1970-1980, à la suite de la désindustrialisation de la Seine-Saint-Denis (qui accueillait auparavant usines métallurgiques et chimiques, entrepôts, etc.), des friches ont été reconverties en lieux de création. Parmi les plus récents, la Villa Mais d’Ici, à Aubervilliers, la Briche et du 6b, à Saint-Denis, ou, dernièrement, la Station E, à Montreuil, qui propose des concerts, des expositions et des rencontres sportives dans un bâtiment alimenté à 100 % en énergies renouvelables. Cette appropriation par des communautés d’artistes constitue une première étape dans la redynamisation de ces villes : avec peu de revenus, mais un « capital culturel » élevé, elles jouent un rôle important dans l’attractivité de ces quartiers.

DES LOYERS ATTRACTIFS

Parallèlement, les loyers parisiens ont flambé. Dans les années 1990, d’anciens quartiers populaires de la capitale, comme Belleville, ont connu un phénomène de gentrification : des classes plus aisées se sont appropriées l’espace initialement occupé par des populations moins favorisées. Les logements insalubres, naguère squattés, ont été rachetés et réhabilités. Ils affichent désormais, à Belleville, un prix moyen de 8 500 euros le mètre carré, de sorte qu’il devient presque impossible pour les jeunes actifs de trouver à se loger à Paris. Les banlieues ouest et sud, notamment les communes de Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt ou Issy-les-Moulineaux, présentant également des loyers élevés, la Seine-Saint-Denis, plus modeste, est peu à peu devenue une option séduisante.

Entre autres atouts, le prix du logement y est plus bas qu’ailleurs : 3 200 euros le mètre carré en moyenne contre 6 120 euros dans les Hauts-de-Seine. Le département compte, en outre, plus de 850 ha d’espaces verts, soit presque deux fois plus que Paris intra-muros (bois de Boulogne et de Vincennes non compris), et de nombreux projets se développent autour de la nature, parmi lesquels des fermes écologiques – la Prairie du Canal à Bobigny ou la Zone Sensible à Saint-Denis – ou des aires de pastoralisme urbain.  

Autant d’avantages qui ont su attirer de nouveaux habitants, modifiant peu à peu le profil socio-économique de la population du département. À Saint-Ouen-sur-Seine, par exemple, la proportion de cadres est passée de 9 % de la population en 1999 à 17 % en 2015, selon les données de Mariette Sagot, chargée d’études à l’Institut d’aménagement urbain d’Île-de-France.

UNE SITUATION ÉCONOMIQUE QUI PROFITE AUX ENTREPRISES

En plus d’une importante scène culturelle et de prix attractifs, la Seine-Saint-Denis séduit de nouveau les entreprises. Elle compte pas moins de 10 Zones franches urbaines (ZFU) et 63 quartiers prioritaires, offrant des exonérations fiscales aux sociétés qui s’y installent. Cela représente 10 % de l’ensemble des ZFU au niveau national. Les exonérations sont soumises à certaines conditions, comme l’obligation d’employer 50 % des salariés en CDI ou CDD de plus de douze mois issus d’un quartier prioritaire en Île-de-France.

La Plaine Saint-Denis, qui s’étend sur les communes de Saint-Denis, Aubervilliers et Saint-Ouen-sur-Seine, est ainsi devenue le deuxième pôle d’activité tertiaire de la région, après La Défense. De grandes entreprises choisissent également la Seine-Saint-Denis pour installer leur siège social. C’est le cas de l’agence de publicité BETC, à Pantin, de Veolia, à Aubervilliers, ou d’Ubisoft, à Montreuil, ce qui contribue à remodeler parfois entièrement les quartiers alentour. En témoigne la réhabilitation des Grands Moulins de Pantin par BNP Paribas, qui s’est accompagnée de l’implantation de nouveaux commerces et logements. « Cela participe au rayonnement de l’entreprise : elle crée non seulement de l’emploi, mais aussi un lieu de centralité, de loisirs, avec des bars et des animations », décrypte Benjamin Hecht.

DES TRANSPORTS URBAINS QUI SE DÉVELOPPENT

Autre facteur de redynamisation, qui va de pair avec l’installation des entreprises : l’essor des transports, amorcé en 1999 avec l’arrivée du RER E. À l’horizon 2030, le projet du Grand Paris Express prévoit la création de quatre nouvelles lignes de métro automatiques autour de la ceinture parisienne et l’extension de deux lignes existantes (lire notre article). Pour un budget total avoisinant les 35 milliards d’euros.

« On ne développe pas un projet de transport de cette ampleur sans fabriquer la ville avec », selon Benjamin Hecht. La Société du Grand Paris a négocié l’aménagement du foncier dans un périmètre de 500 m autour des futures nouvelles gares, prévoyant de construire habitations, bureaux et commerces. « Mais l’urbanisme ne peut pas tout, nuance le sociologue. Ce n’est pas parce qu’on organise un quartier d’une façon qu’il sera approprié de cette façon par les habitants. »

GENTRIFICATION ET ÉCART DES INÉGALITÉS

La redynamisation des banlieues-dortoirs a ses limites. Le risque étant qu’elle s’accompagne d’un nouveau processus de gentrification. « La Seine-Saint-Denis, c’est le nouveau Brooklyn ! », prophétise Benjamin Hecht. En quelques années seulement, cet arrondissement emblématique de New York a vu ses quartiers populaires envahis par les adresses branchées et le prix de ses logements s’envoler. Au point que les couches populaires non propriétaires ont dû déménager plus loin du centre-ville. Le même phénomène semble être à l’œuvre en Seine-Saint-Denis. À Saint-Ouen-sur-Seine, le prix de l’immobilier au mètre carré a été plus que multiplié par deux entre 2004 et 2018, passant de 1970 euros à 4690 euros, et la mixité sociale rêvée n’est pas au rendez-vous. « Il y a le parc social d’un côté (les HLM), et la gentrification de l’autre, avec une fragmentation du tissu social et des oppositions entre quartiers plus fortes qu’avant. Sans compter l’évitement scolaire : à partir du collège, les enfants des classes moyennes désertent les établissements publics », selon Mariette Sagot.

Les populations les plus modestes sont-elles condamnées à quitter les lieux et à être remplacées par des habitants plus aisés ? Pour l’instant, contrairement à ce qui se passe à Brooklyn, ce processus radical ne semble pas d’actualité, selon Mariette Sagot : « Le parc social ne va pas bouger si facilement, il y a peu de risques d’évincement. »

En avril 2019, le magazine National Geographic propose un numéro spécial sur les villes de demain.